- Úvod
V příspěvku se věnujeme problematice přenechávání bytu či domu pronajatého ve smyslu § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) třetím osobám ke krátkodobému ubytování například prostřednictvím platforem typu Airbnb, a to v návaznosti na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 9. 2023, č.j. 26 Cdo 2128/2023, ve kterém byla především řešena otázka, zda je takové chování nájemce porušením jeho povinností opravňujícím pronajímatele k vypovězení nájemní smlouvy.
- Bytové potřeby
Uzavírá-li nájemce s pronajímatelem nájemní smlouvu za účelem zajištění svých bytových potřeb dle § 2235 a násl. OZ, zavazuje se tím mimo jiné i k povinnosti užívat byt či dům právě a pouze za tímto účelem, tedy v souladu s nájemní smlouvou, jak stanoví § 2255 odst. 1 OZ.
Pojmu zajištění bytových potřeb se věnoval Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 12. 3. 2001, sp. zn. II. ÚS 544/2000, když vyjádřil názor, že bytová potřeba nespočívá „pouze v přenocování, ale v celém komplexu zajišťování potřeb člověka v jeho materiální i duševní rovině,“ přičemž tento názor potvrdil i Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 9. 6. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3623/2019. Názoru, že přenechávání bytu třetím osobám prostřednictvím platforem typu Airbnb neslouží k zajišťování bytových potřeb těchto třetích osob a logicky ani bytových potřeb nájemce, svědčí i ustanovení § 2235 odst. 2 OZ, které vylučuje použití zvláštních ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu obsažených v § 2235 a násl. OZ v případě přenechání bytu či domu nájemci k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.
Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku ze dne 26. 9. 2023, č.j. 26 Cdo 2128/2023 tedy výše uvedené uzavřel tím, že „přenechává-li nájemce pronajatý byt třetím osobám k rekreaci nebo jiným zjevně krátkodobým účelům, užívá ho k jinému účelu než k bydlení (zajištění bytových potřeb), porušuje tím své povinnosti nájemce bytu a dosáhne-li (zejména vzhledem k rozsahu takového nedovoleného způsobu užívání, jeho negativním dopadům na ostatní obyvatele v domě apod.) toto porušení takové intenzity, že ho lze hodnotit jako „hrubé“, může mu pronajímatel nájem bytu vypovědět podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.“
- Souhlas s přenecháním bytu či domu třetí osobě
Výše uvedené platí i v případě, kdy pronajímatel udělí nájemci souhlas s přenecháním předmětu nájmu třetím osobám ve smyslu § 2235 a násl. OZ, když stále platí podmínka užívání předmětu nájmu pouze za účelem zajištění bytových potřeb, a to bez ohledu na to, zda se jedná o bytové potřeby nájemce či třetí osoby v podnájmu. K tomu lze doplnit, že v případě, kdy nájemce odpovídá pronajímateli v souladu s § 2216 OZ i za jednání třetí osoby, které umožnil předmět nájmu užívat, platí výše uvedené i v tomto případě a bude-li třetí osoba poskytovat předmět nájmu dalším třetím osobám ke krátkodobému ubytování, stále lze hovořit o porušení povinností nájemce.
- Závěr
Přijetím výše uvedeného stanoviska ve věci byla posílena právní jistota nájemních vztahů v době, kdy popularita platforem typu Airbnb roste a dosud nebylo zcela jasné, zda nájemce ve smyslu § 2235 OZ může předmět nájmu poskytovat třetím osobám ke krátkodobým pobytům. Ačkoliv primárně míří úprava na ochranu zájmů pronajímatele, když zamezuje nadužívání předmětu nájmu s ohledem na to, že s rostoucí četností osob užívající předmět nájmu lze spojovat jeho vyšší opotřebení, ale chráněny jsou i zájmy nájemce, který si je nyní vědom toho, že není oprávněn poskytovat předmět nájmu třetím osobám ke krátkodobému ubytování a v případě zájmu o provozování této činnosti může situaci řešit s protistranou před vstupem do smluvního vztahu.
Autor: Mgr. Jindřich Kamler